Аренда жилья в Испании: советы номадам и релокантам

Особенности долгосрочной аренды жилья в Испании • Права арендатора и лендлорда • Залог и дополнительные платежи • На что следует обращать особое внимание при поиске жилья • Сравнение средней стоимости аренды квартир в крупнейших городах Испании.

Переезд на жительство в Испанию — это увлекательное приключение, которое может как улучшить качество вашей жизни, так и обернуться разочарованием. Одним из ключевых моментов успешной релокации является выбор комфортного жилья. Сегодня мы поговорим не о покупке, а о долгосрочной аренде комнат, квартир и домов в Испании, с чего начинает свою жизнь в новой стране большинство мигрантов, получивших ВНЖ или рабочую визу (визу типа “D”).

Долгосрочная аренда жилья в Испании имеет свои особенности, которые важно учитывать. Стандартный срок аренды обычно составляет от 11 месяцев и более, но могут быть заключены договоры и на более короткие сроки. В конце лета на рынке аренды жилья в приморских городах появляется множество предложений квартир и комнат со сроком аренды до 6 месяцев. Это значит, что их собственники – лендлорды – пытаются “снять сливки” с летнего сезона, когда недвижимость можно сдавать в 3-5 раз дороже.

Важно понимать, что долгосрочная аренда наделяет определенными правами и обязанностями как арендатора, так и для арендодателя (лендлорда). Причем эти права и обязанности четко прописаны в испанских законах, и вот основные из них:

Права и обязанности арендатора

1. Право на приватность. Арендатор имеет право на приватность и неприкосновенность жилья. Арендодатель не имеет права входить в арендованное помещение без предварительного согласования с арендатором.
2. Право на ремонт и улучшение условий. Арендатор имеет право требовать от арендодателя проведения необходимых ремонтных работ, если жилье находится в ненадлежащем состоянии.
3. Обязанность по оплате аренды и коммунальных услуг. Арендатор обязан своевременно оплачивать аренду и коммунальные услуги. Обычно счета за электричество, воду и газ оплачиваются отдельно.
4. Соблюдение правил общежития. Арендатор обязан соблюдать внутренние правила здания и уважать соседей.

Права и обязанности арендодателя

1. Право на своевременое получение арендной платы. Арендодатель имеет право получать арендную плату в установленные договором сроки.
2. Обязанность по поддержанию жилья в надлежащем состоянии. Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для проживания состоянии, устраняя поломки и выполняя ремонтные работы.
3. Право на возврат жилья в исходном состоянии. По окончании срока аренды арендодатель имеет право требовать от арендатора возврат жилья в таком же состоянии, в каком оно было при заселении, за исключением нормального износа.

Залог и дополнительные платежи

При заключении договора аренды в Испании обычно требуется внесение залога. Размер залога, как правило, составляет одну-две месячные арендные платы. Этот залог используется в случае, если арендатор не выполняет свои обязательства или наносит ущерб имуществу.

Дополнительные платежи могут включать:

1. Агентские комиссии. В случае аренды через агентство недвижимости арендатор может быть вынужден оплатить агентскую комиссию, которая обычно составляет от одной до двух месячных арендных плат. Вынужден – поскольку по новому закону, вступившему в силу с мая 2023 года, риэлторские агентства не имеют права взимать комиссию за свои услуги с арендаторов. Но, как и в России, риэлторы плевать хотели на законы, и, пользуясь высоким спросом, диктуют свои условия как арендатору, так и лендлорду.
2. Коммунальные услуги. Обычно арендатор оплачивает счета за электроэнергию, воду, газ и интернет отдельно от арендной платы. Но при аренде на небольшой срок, как правило от 1 до 3 месяцев, ленлорд может включить эти счета в стоимость аренды.
3. Страховка. Некоторые арендодатели требуют от арендаторов оформить страховку на имущество, если не оформляют ее сами.

Как не стать жертвой мошенников и избежать “подводных камней” при аренде жилья в Испании?

К сожалению, мошенничество стало довольно распространенным явлением на рынке аренды недвижимости Испании. Особенно мошенники активизировались в последние годы, когда из-за наплыва мигрантов из России и Украины этот рынок переживает взрывной рост. Не меньшей проблемой для потенциальных арендаторов могут стать недобросовестные лендлорды, скрывающие некоторые неприятные особенности сдаваемых апартаментов. Например, уже после заселения вы можете узнать, что окна в квартире совершенно не держат тепло, а за соседней “картонной” стеной проживает шумная цыганская семья с пятью детьми.

Полностью застраховаться от подобных сюрпризов, к сожалению, невозможно. Но, следуя приведенным ниже советам, можно хотя бы свести подобные риски к минимуму.

1. Используйте проверенные онлайн-платформы для поиска жилья. Среди популярных В Испании платформ можно выделить Idealista, Fotocasa и международную Spotahome. Советуем также обратить внимание на относительно новую систему поиска долгосрочной аренды жилья Homyspace – удобную, современную и предлагающую ощутимые гарантии для арендатора.
2. Если вы уже в Испании, рассмотрите также вариант аренды через оффлайновое агентство недвижимости. Агентства могут помочь с юридическими аспектами и предоставят широкий выбор жилья. Кроме того, у агентств давно работающих “на земле”, как правило, есть отзывы клиентов на Google-картах, специализированных форумах и прочих ресурсах.
3. Убедитесь в легитимности арендодателя. Проверьте документы, подтверждающие право его собственности на жилье, чтобы избежать мошенничества.
4. Будьте готовы к переговорам. В Испании нередко возможен торг, особенно если жилье арендуется на длительный срок.
5. Оформляйте все договоренности письменно. Все устные договоренности важно фиксировать в письменном виде и подписывать обеими сторонами. Если у вас уже есть вид на жительство, получите электронную подпись (@clave или FMNT) – это значительно упростит процесс документооборота между вами и лендлордом.

Сравнение средней стоимости аренды в крупнейших городах Испании в 2024 году

Средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в крупнейших городах Испании варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимости. Рассмотрим несколько примеров:

1. Мадрид. Средняя стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре города составляет около 1300-1800 евро в месяц, тогда как на окраинах города можно найти жилье за 1000-1300 евро.
2. Барселона. В Барселоне аренда однокомнатной квартиры в центре обойдется в среднем в 1500-2000 евро в месяц, а на дальних окраинах — в 1100-1400 евро.
3. Валенсия. В Валенсии аренда жилья ненамного дешевле. Квартиру с одной спальней в хорошем районе можно найти за 1200-1700 евро в месяц, а на окраинах — 1000-1400 евро. При этом сама Валенсия – город небольшой, и “окраинами” тут считаются маленькие города-сателлиты, откуда до исторического центра Валенсии можно доехать за 20-30 минут.
4. Севилья. В Севилье аренда однокомнатной квартиры в центре города стоит около 1100-1400 евро, на окраинах — 900-1300 евро.

На что следует обращать внимание при поиске жилья

1. Расположение. Убедитесь, что жилье расположено в удобном районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
2. Состояние жилья. Внимательно осмотрите жилье перед заключением договора. Обратите внимание на состояние сантехники, электричества и мебели.
3. Условия договора. Внимательно изучите условия договора аренды, особенно разделы, касающиеся права на продление договора, размера залога и условий возврата.
4. Дополнительные расходы. Узнайте заранее о всех дополнительных расходах, которые могут возникнуть в процессе аренды, включая коммунальные услуги и агентские комиссии.
5. Соседи. По возможности познакомьтесь с соседями и узнайте об их мнении о доме и районе. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Последний пункт во многом обусловлен районом города, где расположена сдаваемая в аренду квартира. В каждом городе Испании есть как хорошие, так и неблагополучные районы, населенные, в основном, мигрантами из стран Африки и Латинской Америки, а также представителями весьма многочисленной в Испании цыганской диаспоры. Об этих районах стоит рассказать отдельно.

“Хорошие” и “плохие” районы для жизни в городах Испании

Переезд в Испанию для многих становится осуществлением мечты о жизни под южным солнцем у теплого моря, в стране с богатой культурой, вкусной едой и прекрасными пляжами. Однако выбор места жительства в новом городе может быть непростым. Дело в том, что, как в любой европейской стране, города Испании делятся на престижные, относительно “хорошие” и неблагополучные (назовем их условно “плохими”) районы. Обусловлено это социальной и этнической неоднородностью населения современной Испании, которая, с одной стороны, придает Королевству дополнительный колорит, а с другой – добавляет событий для ежедневных криминальных хроник.

Давайте рассмотрим, какие районы в Мадриде, Барселоне и Валенсии считаются престижными, а какие имеют репутацию неблагополучных. Нужно только сразу оговориться, что границы между этими районами более чем условные. В одном и том же квартале города две улицы могут быть “плохими” – с ветхими домами и соответствующим социальным антуражем, а третья – полностью обновленной, с закрытыми охраняемыми территориями кондоминиумов, дорогими магазинами, обустроенными общественными пространствами.

Как же быть релоканту, слабо разбирающемуся в социальной картине Испании? Если один лайфхак, позволяющий практически безошибочно определить, в “хорошем” или “плохом” районе вы находитесь: смотрите на бельё. Точнее, на веревки для сушки белья, выставленные перед окнами или балконами. Эти веревки с висящим на них бельем очень любят фотографы, считая их чуть ли не главной визуализацией местного колорита. На самом же деле, в престижных и просто благополучных районах бельё таким способом давно не сушат: для этого есть сушильные машины или, в крайнем случае, закрытые сушилки на балконах и террасах. Выставлять же исподнее напоказ, собирая на нем городскую пыли и радуя туристов, продолжают лишь самые бедные слои испанского населения.

Не претендуя на истину в последней инстанции, попробуем привести примеры некоторых районов Мадрида, Барселоны и Валенсии, пользующихся разной репутацией

Мадрид

Престижные районы

1. Саламанка (Salamanca): Этот район считается одним из самых элитных в Мадриде. Здесь находятся дорогие бутики, высококлассные рестораны и красивые улицы. Саламанка привлекает своим престижем и безопасностью, а также близостью к центру города.

2. Чамбери (Chamberí): Чамбери славится своей архитектурой и тихими улицами. Здесь живет много состоятельных семей и одиноких профессионалов. Район предлагает множество культурных и образовательных учреждений.

3. Чуэка (Chueca): Известен своей оживленной атмосферой и толерантностью. Здесь расположены стильные бары, рестораны и магазины. Чуэка — район для тех, кто любит активный образ жизни и современную культуру.

Неблагополучные районы

1. Вальекас (Vallecas): Этот район часто ассоциируется с высокой преступностью и низким уровнем жизни. Однако здесь также есть и более благополучные кварталы, круглосуточно охраняемый полицией.

2. Карабанчель (Carabanchel): Хотя этот район и является домом для многих рабочих семей, он также имеет проблемы с преступностью и недостаточным уровнем обслуживания.

Барселона

Престижные районы

1. Эшампле (Eixample): Этот район славится своей модернистской архитектурой и широкими улицами. Здесь находятся многие известные здания, такие как Дом Мила и Дом Бальо, а также множество магазинов и ресторанов. Но именно этой исторической известностью обсуловлен и главный недостаток района: толпы туристов днем и ночью, круглый год, за которыми неизменно охотятся карманники! То есть, для короткой поездки в Барселону места лучше не найти, для постоянного проживания – ну, такое себе.

2. Саррия-Сант Жервази (Sarrià-Sant Gervasi): Престижный жилой район, известный своими элитными школами и спокойной атмосферой. Этот район популярен среди состоятельных каталонцев.

3. Грасия (Gràcia): Этот район, хоть и более молодежный, отличается своим уникальным стилем и оживленной атмосферой. Здесь много ресторанов, кафе и культурных мероприятий.

Неблагополучные районы

1. Раваль (Raval): Несмотря на свои центральное расположение и историческую значимость, Раваль имеет проблемы с преступностью и неблагоприятными социальными условиями.

2. Барселонета (Barceloneta): Этот район, расположенный у моря, популярен среди туристов, но также известен своими социальными проблемами и высокой плотностью населения.

Валенсия

Престижные районы

1. Эшампле (Ensanche): Центральный и один из самых престижных районов Валенсии. Здесь много исторических зданий, магазинов и ресторанов. Район популярен среди профессионалов, релокантов-одиночек и бездетных семей.
2. А вот семьям с детьми лучше поселиться подальше от центра, в таких районах как Кампанар или Беникалап, Патерна или Торрент. Эти “спальные районы” располагают не только более новым, современным жилым фондом, но и более продвинутой социальной инфраструктурой: детские сады, школы, медицинские учреждения.
3. Пенья-Роха (Penya-roja): Мегасовременный район, расположенный в непосредственной близости от знаменитого Города Науки и Искусств (Ciutat de les Arts i les Ciències) и парка в старом русле реки Турия. Модные магазины, гастрономические рестораны, красивые высокотехнологичные дома, возведенные по нетиповым проектам современных амбициозных архитекторов – всё это Пенья-Роха. У этого района есть, пожалуй, лишь один недостаток – безумно высокие цены на жилье, как на покупку, так и на аренду. Снять тут квартиру меньше, чем за 2500 евро в месяц практически нереально.
4. Русафа (Ruzafa): Этот район, вплотную примыкающий к Старому городу и Северному вокзалу Валенсии, стал очень модным и популярным за последние годы. Русафа известен своей культурной жизнью, ресторанами и ночной жизнью. Жить тут можно, но… лишь 11 месяцев в году. Дело в том, что в конце февраля в Валенсию приходит фестиваль Las Fallas – незабываемый праздник длиной в целый месяц для туристов, и настоящее бедствие для жителей Валенсии, а особенно их домашних питомцев, кошек и собак.
   Дело в том, что суть Las Fallas – произвести как можно больше шума. Целый месяц, 24 часа в сутки, на улицах города рвутся петарды и фейерверки, а 2 раза в день, и что важно, каждую полночь, на главной площади города устраивается грандиозное светошумовое шоу. Кроме того, по всему городу возводятся диковинные фигуры “файа”, которые будут сожжены в последнюю ночь фестиваля, а команды авторов этих фигур весь месяц практически живут в огромных палатках возле своих творений, непрерывно предаваясь шумным развлечениям.
   При чем тут Русафа? Да при том, что район является фактическим центром фестиваля, где сконцентрирована большая часть акций.

Неблагополучные районы

1. Кабаньяль (Cabañal): Хотя район находится рядом с красивейшим пляжем Мальва-росса, он известен своими социальными проблемами и высоким уровнем преступности. Однако здесь также можно найти хорошие места, особенно в части, которая претерпевает процесс реновации. Кроме того, Кабаньяль незаметно переходит в Каньямеретс (Cañamelar) – престижный прибрежный район, в котором, по мнению гидов, находятся лучшие рестораны морепродуктов – в частности, Pepica, воспетый Хемингуэем. Коренные жители Валенсии, впрочем, с этим не всегда согласны.

2. Назарет (Natzaret): Этот район, располженный рядом с Кабаньяль, ближе к порту Валенсии, также имеет репутацию неблагополучного. Статистика отмечает высокий уровень безработицы среди жителей района, а сами жители жалуются на недостаток инфраструктуры. Но, как и город в целом, район сейчас активно развивается, появляются новые дома, а с ними – и необходимая инфраструктура.

Еще раз подчеркнем: это деление районов на “хорошие” и “плохие” достаточно условно и основано, во многом, на стереотипах. Однако при выборе жилья для долгосрочно аренды знание о престижных и неблагополучных районах городов Испании лишним точно не будет.